Desde 2012, quando o mercado de incorporação começou a desacelerar, os loteamentos vêm ganhando mais atenção de investidores, incorporadoras e compradores. O setor não tem dados de comportamento consolidados, mas as movimentações de mercado e os resultados das empresas confirmam o bom momento.

A Cipasa Urbanismo, que atua neste mercado há mais de 20 anos, é um exemplo. A empresa projeta para o período de janeiro de 2013 a dezembro de 2014 um Volume Geral de Vendas (VGV) de aproximadamente R$ 1,2 bilhão. Para se ter ideia do crescimento, no mesmo período, entre 2012 e 2013, o valor foi de apenas R$ 360 milhões.

A Cipasa possui atualmente 190 projetos lançados ou em desenvolvimento, totalizando 15 milhões de metros quadrados. O diretor financeiro e administrativo da empresa, Pedro Lodovici, explica que a causa do otimismo em relação ao VGV reside na própria característica do negócio, que ao contrário do segmento de incorporações é muito pulverizado, possibilitando à empresa "ter vários players regionais". A Cipasa apresenta, por exemplo, negócios em diversos Estados brasileiros, entre os quais: São Paulo, Rio de Janeiro, Bahia, Pará, Rio Grande do Sul e Rondônia. "Os centros urbanos estão muito lotados, gerando trânsito e perda de qualidade de vida. De uns cinco anos para cá, as pessoas buscam viver em locais que proporcionem contato com áreas verdes, natureza, onde possam fazer atividades físicas e descansar", afirma Lodovici. Segundo o diretor financeiro e administrativo da Cipasa, esta busca é por locais nos arredores dos grandes centros, onde ainda possam usufruir dos serviços e do comércio que as grandes cidades possuem.

Além dessa fuga do ritmo acelerado das metrópoles, os compradores são atraídos pelo preço do lote. Conforme Lodovici, em São Paulo, por exemplo, é mais barato comprar um lote fora da capital, objetivando construir nele no futuro, do que adquirir um imóvel na cidade com características semelhantes. "Comparamos com o preço médio do nosso lote, em um empreendimento no mesmo padrão da casa, junto com uma estimativa de construção", diz.

Outra empresa que vem corroborando o aquecimento do mercado é a Alphaville Urbanismo. Com 40 anos de atuação, a companhia teve em 2012 o melhor ano de sua história em lançamentos imobiliários. A loteadora somou R$ 1,3 bilhão em lança mentos, número 38% superior ao apresentado em 2011. Além disso, aumentou suas vendas em 32%, totalizando R$ 1,1 bilhão em 2012. O ritmo de lançamentos e vendas nos nove primeiros meses de 2013, no entanto, foi menor. Os lançamentos nesse período apresentaram queda de 14,9% na comparação com o ano anterior. Já as vendas contratadas líquidas no período tiveram queda de 72,8% em comparação com 2013. No entanto, em seu relatório do terceiro trimestre de 2013 a empresa explicou que o resultado foi impactado pelo atraso na obtenção de algumas licenças e aprovações, "o que acabou deslocando alguns lançamentos para o quarto trimestre.

De uns cinco anos para cá, as pessoas buscam viver em locais que proporcionem contato com áreas verdes, natureza, onde possam fazer atividades físicas e descansar

Pedro Lodovici, diretor financeiro e administrativo da Cipasa

Os resultados positivos da Alphaville em 2012 fizeram com que sua detentora, a construtora e incorporadora Gafisa, que passa por reestruturação, conseguisse vender 70% da empresa para a Blackstone Real Estate Advisors e para a Pátria Investimentos por R$ 1,4 bilhão. A conclusão do processo de venda foi anunciada ao mercado no início de dezembro último.

O mercado de loteamentos conta também com o interesse de investidores como o Grupo Brasilinvest, que, bem antes desse bom momento enfrentado pelo segmento, começou a investir na área. A empresa, cujo principal ramo de atividade é o imobiliário, já está há cerca de 30 anos adquirindo áreas e realizando parcerias como sócio desenvolvedor de loteamentos sustentáveis urbanos, tendo, neste período, já urbanizado mais de 10 milhões de metros quadrados em todo o País.

Para os próximos anos, o banco de negócios pretende investir ainda mais. Segundo o presidente do grupo, Fernando Garnero, a empresa possui hoje um landbank, ou seja, lote de terras para futura comercialização, na área de desenvolvimento urbano, de aproximadamente 20 milhões de metros quadrados nas regiões Nordeste, Sul e Sudeste. "Portanto, ativaremos investimentos superiores a R$ 1 bilhão, que deverão gerar um VGV de R$ 7 bilhões", explica Garnero.

O presidente da Associação das Empresas de Loteamentos e Desenvolvimento Urbano (Aelo), Caio Portugal, acredita que o momento atual do setor de loteamentos é de consolidação dos players e de uma profissionalização cada vez maior, levando- se em conta as novas empresas que estão adentrando ao setor. Neste sentido, Portugal projeta "um desenvolvimento mais sereno, sem grandes sobressaltos, mas com crescimento sustentado".

Projeção corroborada pelo presidente da Conviver Urbanismo, Luiz Aragão, que acredita em continuidade do crescimento do setor, porém com uma velocidade menor que os últimos três anos, que possibilitou às empresas do segmento dobrarem de tamanho anualmente. "Estimamos que esse crescimento vai acompanhar o crescimento da população e a renda dos potenciais clientes", diz Aragão, prevendo ainda que haverá um aumento da exigência pela regulamentação dos empreendimentos por parte não só do Ministério Público e órgãos ambientais, como também Organizações Não Governamentais e associação de moradores.

Incorporadoras entram no mercado
O mercado de loteamentos tem sido procurado nos últimos meses também por empresas já tradicionais no setor de construção e incorporação imobiliária. Entre estas companhias está a MRV Engenharia, que anunciou sua entrada no segmento em julho de 2012, por meio da Urbamais Properties e Participações. A empresa entrou no setor com um aporte de R$ 50 milhões e a expectativa é de que seu banco de terrenos com projetos aprovados até 2014 chegue a 60 milhões de metros quadrados, correspondendo a um VGV de R$ 5,4 bilhões.

De acordo com o diretor-executivo de Finanças da MRV, Leonardo Corrêa, o que levou a entrada nessa área está relacionada ao público alvo da empresa. A MRV sempre teve produtos voltados para a classe C, com negócios majoritariamente realizados em diversas cidades do interior de São Paulo, Rio de Janeiro e Paraná. O crescimento da renda destas famílias levou à procura por novas moradias em lugares que apresentam uma falta de malha urbana. Conforme Corrêa, a MRV viu nisso uma oportunidade de negócio.

Ativaremos investimentos [no setor de loteamentos] superiores a R$ 1 bilhão, que deverão gerar um Valor Geral de Vendas de R$ 7 bilhões

Fernando Garnero, Grupo Brasilinvest
A Rodobens é outra empresa tradicional de incorporação que resolveu entrar no mercado de loteamento. A Rodobens Urbanismo iniciou suas atividades em julho de 2012 e recebeu oito áreas, em um total de 2 milhões de metros quadrados, para a urbanização de seus lotes. Estas áreas faziam parte de um banco de terrenos da empresa, que, inicialmente, seriam destinados a projetos do Minha Casa Minha Vida. Contudo, deixaram de se enquadrar no perfil local para essa finalidade e na avaliação da companhia seriam melhor aproveitadas no segmento. A empresa explica que resolveu entrar no setor por conta da oportunidade de investir em uma área rentável e que exige menor mobilização de capital. Além disso, este cmercado, segundo a empresa, sofre menos oscilação do que o de incorporação, e também é muito bem aceito no interior do País, onde está concentrado o foco de atuação da companhia.Estimamos que esse crescimento [dos loteamentos] vai acompanhar o crescimento da população e a renda dos potenciais clientes

Luiz Aragão, presidente da Conviver Urbanismo
O setor de loteamentos tem atraído a atenção do mercado financeiro sim. Basta exemplificar pelos fundos que adquiriram empresas tradicionais.

Caio Portugal, presidente da Associação das Empresas de Loteamentos e Desenvolvimento Urbano (Aelo)
O presidente da Aelo vê com bons olhos a inserção de grandes incorporadoras no segmento. "Quanto maior interesse venha a ser despertado, mais essa atividade será respeitada, e as políticas de Desenvolvimento Urbano, que sempre foram relegadas a último plano pelos governos das três esferas de poder, poderá assumir a importância que lhe cabe, que é a busca de uma cidade ambientalmente equilibrada e socialmente justa", afirma Portugal.

Atalhos para o financiamento
Os bancos não costumam oferecer linhas de financiamento para projetos de loteamentos. A atuação das instituições bancárias em empreendimentos deste tipo fica restrita, segundo Portugal, à antecipação de recebíveis do empreendimento pretendido ou de outro que a loteadora já detenha em carteira. Operações de prateleira que existem para o mercado de incorporação imobiliária, contudo, ainda não estão disponíveis para as empresas de loteamento.

Segundo o presidente da Aelo, isto acontece por duas razões: em primeiro lugar, por conta do impedimento legal. Há leis que regulam o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e que impedem o financiamento à aquisição de terra para urbanização, ou mesmo o financiamento à produção de lotes urbanizados, ou seja, à infraestrutura.

Em segundo lugar, "pelo desconhecimento do funcionamento da atividade, falta de dados de produção, comercialização, comportamento das carteiras de recebíveis", diz Portugal, destacando que a Aelo, em conjunto com o Secovi, CBIC e Sindus- Con, tem trabalhado para fazer uma verdadeira abertura do setor.

Portugal acredita, no entanto, que com a maior profissionalização do setor, e em vista da maior visibilidade deste mercado, em pouco tempo os bancos deverão financiar a produção de lotes. "Esperamos que isso ocorra já com a flexibilização possível do acesso aos recursos do FGTS e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo", afirma o presidente da Aelo.

Por enquanto, na falta de um apoio mais relevante dos bancos, as empresas financiam sua produção com recursos próprios, ou com parcerias com os proprietários das glebas, com a presença ou não de investidores privados. "Nesse tipo de parceria, as empresas de Desenvolvimento Urbano (Loteamentos) participam com a expertise, capital para projetos, obras e comercialização, e o proprietário da gleba participa com a própria área de terras", explica o presidente da Aelo.

Entre os modos de parcerias realizadas com as empresas do setor, o presidente do Grupo Brasilinvest, Fernando Garnero, destaca: os investidores familiares; os fundos de investimentos e, de maneira não mais embrionária, os modelos de private equity, em que os fundos deste tipo ou são parceiros dos empreendedores em novos projetos ou se associam a empresas, cujo potencial mercadológico e geográfico é elevado.

De acordo com Garnero, este sistema de private equity é muito aplicado em modelos de negócios em que as loteadoras, em vez de vender seu empreendimento lote a lote, preferem, após o lançamento, vender o VGV inteiro para algum investidor, que posteriormente irá comercializá-lo. O presidente do Brasilinvest explica que após o projeto imobiliário ser aprovado em todas as instâncias públicas, ambientais e jurídicas, estando apto para as vendas, ou mesmo com estas já iniciadas, ele passa a ter outro valor, que na verdade é um VGV a valor presente. "Tal valor pode ser negociado com fundos ou novos investidores que procuram alavancar suas receitas no médio prazo, trazendo, no longo prazo, a remuneração do investidor original que acreditou no retorno do investimento", comenta.

Outra forma encontrada pelas loteadoras para financiar seus projetos é a securitização. Este processo, segundo Garnero, é realizado por companhias securizadoras que adquirem recebíveis com garantia imobiliária, os utilizam para lastrear a emissão de títulos imobiliários, os chamados Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), e os negociam nos mercados financeiros e de capitais. "O processo permite aos detentores dos recebíveis imobiliários (loteadoras, por exemplo) o acesso a recursos para recompor seu capital de giro e desenvolver novos empreendimentos sem a necessidade de aumentar seu endividamento junto ao mercado", explica o presidente do Grupo Brasilinvest.

Efeitos do Minha Casa
O programa do Governo Federal "Minha Casa Minha Vida" também teve influência no crescimento apresentado pelo mercado de loteamentos. Segundo o presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo), Caio Portugal, o programa impulsionou de uma forma indireta o setor, já que ao propiciar um maior volume de produção, gerou o chamado efeito em cadeia para toda a indústria imobiliária. Mas contribuiu também, segundo Portugal, de forma direta, "pois acarretou em uma maior procura de lotes urbanizados como matéria-prima para que incorporadoras, pequenas, médias, pudessem edificar com foco nos segmentos atendidos pelo programa", afirma.

O presidente da Conviver Urbanismo, Luiz Aragão, explica que a razão para a estreita relação entre o "Minha Casa Minha Vida" e o mercado de loteamentos está em uma das características principais do lote urbanizado, que é servir como base para futuras incorporações.

O aquecimento provocado pelo "Minha Casa Minha Vida" na procura de lotes urbanos poderia ser ainda maior se, segundo o presidente da Aelo, não houvesse uma falha do programa em não incluir o lote como produto a ser atendido. De acordo com Portugal, trata-se de um paradoxo, ainda mais "se levar em conta o plano nacional de habitação, proposto ainda no primeiro mandato do Presidente Lula e que contemplava o lote urbanizado como produto imobiliário para fazer frente ao déficit habitacional". O presidente conta que a Aelo e outras entidades do setor chegaram a levar a proposta ao governo para incluir o lote urbanizado no programa, mas não obtiveram sucesso.

O presidente da Aelo vê também como um motivador para o aumento de interesse de investidores no mercado de loteamentos a queda de taxa de juros considerável que o País viveu nos últimos anos , embora ela tenha voltado a crescer nos últimos meses. "O setor de loteamentos tem atraído a atenção do mercado financeiro sim. Basta exemplificar pelos fundos que adquiriram empresas tradicionais, e mesmo empresas tradicionais de outros ramos que, pelos seus controladores, passaram a se enveradar por essa atividade", afirma Portugal.

Ainda de acordo com Portugal, o fato de os bancos já terem sedimentado a importância do crédito imobiliário como segmento relevante para a manutenção da geração de valor para suas atividades, fez com que o segmento de loteamentos, antes desconhecido, passasse a despertar interesse dessas instituições.

"Esperamos com isso que o setor financeiro passe a buscar formas mais adequadas de fomentar nossa atividade, com linhas de prazo mais longo, e precificação mais adequada ao ciclo de produção do setor", diz.

Setor carece de dados
Segundo o presidente da Aelo, Caio Portugal, o mercado de loteamentos sofre com a falta de dados, o que dificulta traçar um cenário fidedigno de seu comportamento no País. Em São Paulo, no entanto, com informações do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo (Graprohab), que fornece o primeiro aval aos projetos, a Aelo, em conjunto com o Secovi, consegue compilar algumas informações e apresentar o Relatório de Aprovações de Loteamentos.

Em 2012, por exemplo, entre os meses de janeiro e novembro, foram protocolados 487 empreendimentos no Estado de São Paulo. O número representou um aumento de 35% em relação ao mesmo período de 2011, que registrou a marca de 432 projetos. Conforme o relatório, o município que mais apresentou lançamentos de novos loteamentos em 2012 foi São José do Rio Preto, com 14 empreendimentos. Em segundo lugar, ficou Mococa, com 12 projetos.

Para este ano, o relatório emitido pelo Secovi até o momento compreende o período de 8 de janeiro a 24 de setembro. E, por enquanto, foram aprovados 397 projetos, totalizando 103.420 lotes. A cidade que mais apresentou empreendimentos foi Piracicaba, com dez projetos aprovados, seguida por Ribeirão Preto, São José do Rio Preto e Araraquara, com oito projetos cada.

LOT SUBDIVISIONS BOOMING
Since 2012, when the incorporation market began to decelerate, lot subdivisions have been gaining more attention from investors, incorporators and buyers. The industry still has no consolidated behavior data, but the market movements and corporate results confirm the growth moment.

Cipasa Urbanismo, which has been operating in this market for over 20 years, is an example. The company forecasts for the period between January 2013 and December 2014 a General Sales Volume (GSV) of approximately R$ 1.2 billion. To have an idea of what this represents, in the same period, in 2012 and 2013, the amount was of only R$ 360 million.

Another company that is corroborating the growth of the market is Alphaville Urbanismo. Operating for 40 years, the company had in 2012 the best year of its history in real estate launches. The lot sub-divider accumulated R$ 1.3 billion in launches, growing 38% over 2011.

In the past few months this market has been explored by other traditional companies in the real estate construction and incorporation business. Among these companies MRV Engenharia is one of them, who announced its entry in the segment in July 2012, through Urbamais Properties e Participações. The company entered the market with an initial investment of R$ 50 million and expects its stock of lots with approved project to reach 60 million m² in 2014, corresponding to GSV of R$ 5.4 billion.

Relatório Secovi-SP sobre aprovação de loteamentos em São Paulo - 2013
Relatório Secovi-SP sobre aprovação de loteamentos em São Paulo - 2012
Fonte: Construção Mercado